今天在四线城市做房地产销售前景好吗？
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我是做房地产金融的，我可以解答你这个问题，四千万不够在县城开发楼盘。前景很堪忧！主要原因如下！做房开老板和准备要买房的一定要认真看完干货！特别是做地产的朋友对你有好处！
我们分析一下
地块因素：
目前县城的地块价格，每亩230-300万左右，容积率4.0， 当然有本事的可能会很低，但是商住用地不会低到150万每亩。小编是广西这边的接触的开发商比较多。所以了解这个情况。
那么你4000万的话，按230万每亩，只能买17亩左右的商住地块，按4.0容积率，只能建几栋住宅，计容面积大概4.6万平方，那么每平方就是860元+建安工程费不上浮不下浮也要2500-3000元/平方，报建费县城的120左右一平方，地级市300元/平方。总共围过成本3000元/平的楼面成本（已经含土地成本），税的话13%个点。 县城的房价基本维持在4800-5000元/平方，百强县城的话可以在5500-6000元/平方。 意味着每平方售价税要缴纳624元~780元/平方税。建安成本土地成本（3000+624）=3624元/平方。售价4800的话有1200的利润。
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早些年的一些小型开发商都是低成本做起来的。我三姨同事夫妻俩买断工龄后和朋友合伙开了个房产开发公司，总资金只有1000万。
他们先是在农村跟村里合伙搞小产权房，盖五栋楼给村里三栋，自己卖两栋。土地没花钱，材料款有一些是村里给担保借出来的，就这样动工了。当时扶植地产业发展，所以手续什么的还都比较简单，贷款也相对容易。这样赚了第一笔之后，又去广州建小产权房。
前四个小区都是用类似模式做起来的，后来几个人有了两三亿资本才开始建商品房。虽然规模也不大，但毕竟是当时都是预售，只要拿了地就可以收押金和首付款了，中期工程款用土地抵押借款，就这点些钱在二线省会城市同时开工了两个五栋小高层的小区。
不过这夫妻俩判断2014年房价就已经见顶，于是抛售股份全家移民了，少赚了一大笔钱。
但这个投资轨迹是值得借鉴的，资金不够多，可以做力所能及的区域和小规模，别怕赚的少，重点是要稳。资金周转预期难度大，可以通过已购置资产去抵押或合作方担保等方式让资金实现杠杆作用。
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针对有4000万够不够在县城开发楼盘这个问题，我的观点如下：
第一，一看题主出这题目，感觉是暴发户很有钱，没开发过楼盘。客观讲这个题面出的还不是很明确，有一点笼统，所以我只能相对而言。
第二，题主还没有描述清楚，这个4000万包不包括在县城开发楼盘，拿地成本。
第三，4000万在县城开发楼盘，那要看你开发多大体量的楼盘。如果这4000万包含了拿地成本，那只能开发一个很小的一个项目，就几栋楼。我大概分析一下，如果房地产项目投资额预算在1亿内，一般来说土地成本占投资额25%，这样2500万付拿地土地出让金，那4000万减去2500万，就剩下1500万作为小项目流动资金及工程进度款，勉强可以维持。好在按现在常规的房地产市场行情及楼盘开发，前期建设资金大都是总包方垫资，只要工程建设项目达到基础正负零，就具备商品房预售条件；有的城市可能还要建几层，才能达到商品房预售条件。只要达到预售条件，房地产开发商就能实现楼盘预售，回笼资金，就可以利用资金杠杆滚动建设整个房地产项目，这也就是《商品房预售制度》的魅力所在。
第四，如果这个4000万不包括县城拿地成本，我觉得，有的老板资本运作能力强，能充分利用财务及金融杠杆，我觉得可以开发投资预算在4亿以内的房地产项目。
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四千万够不够在县城开发楼盘？
答案是开发楼盘四千万远远不够！四千万估计只够拿地的钱??，后面需要用钱的地方多的是。当然这是从你想做一个优质楼盘的前提之下来说的。
如果不是想做优质楼盘只想捞了就走，你可以尝试，有句话叫富贵险中求，这种情况之前也有很多，有点钱把上下关系打通，圈了地就开始卖房，回笼一部分资金租设备雇工人的钱有了，开始运转吧。这样做做的风险极大，有可能资金链断裂，直接永不超生了。
当然还有另外一种方式就是利用金融知识，以小博大，也就是说你有一个更大的靠山给你做担保，在你资金出现问题的时候能帮你一把！
所以综上所述，如果你4000万问够不够开发楼盘，不够！如果你问4000万能不能开发楼盘，能！
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