为什么楼市“降温”后，房子却“难售”？
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聪明的炒房客在2018年前后就已经开始套现离场了，2019年再想跑其实已经有点晚了。
很多城市楼盘热销其实都是假象，毕竟在这个年代，如果100元雇不到一个人排队当托的话，150元加个盒饭也是没问题的。
现在的房价已经相当于股市6100点高位，距离巅峰时刻只有一步之遥。有钱的家庭现在普遍有多套房，而普通刚需家庭能买的已经买了，剩下的已经绝大多数都买不起房了。这就是房子越来越难卖的根本原因，要么不差房，要么买不起。
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谢请。
房地产市场降温了吗？相信关心房地产市场的朋友心里都有数。进入下半年以来，市场明显降温了。九月份已经过去了，开发商却沒有盼来期待中的‘’金九‘’，‘’银十‘’也好不到那里去。我们从恒大、万达等各大房企打折销售的情况来看，虽然销售量有了突破，但销售收入与去年同期相比还是下降的。即使恒大最低达到了7.4折，估计10月份的销售量也很难超过9月份的销量，因为购房者的数量毕竟是有限的。大家心里一定很纳闷，为什么房地产市场刚刚出现一点降温的苗头，买房的人就突然少了，房子不好卖了呢？虽然说存在‘’买涨不买跌‘’的心理，同时还有以下几个方面的原因。
1，炒房的基本没有了。从2016年底中央提出‘’房住不炒‘’，到现在已快3年的时间了。三年来，通过对市场的严格调控，炒房者已销声匿迹，随意哄抬房价的情况基本上没有了，房价基本上处于平稳状态。购房者急于购房的心理发生了明显的变化。
2，许多大城市还没有完全取消限购政策。有钱人想多买房，但不符合再购买的条件，想买房的有很大一部分人又买不起，加上二手房房贷利率大幅上浮，有些城市已停止了二手房贷款。所以整个市场表现相对冷淡，成交量大大减少。
3，对于改善型家庭来说，观望的多，购买的少。面对市场的变化，许多改善型家庭的心理也发生了变化，由于不是刚需，大都采取等等看的态度，合适就买，不合适就先不买。还有的怕买了价格降了，干脆就不买了。
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现在楼市的房子已经很难卖出去了，楼市降温，让房价基本上维持在一个很小的范围内变化，如果按照过去“买房必涨”的信念，那么房子会非常容易销售出去，不会出现“难售”的情况，那么背后的原因是什么呢？
一，被限制购买。国家对房地产要求的是限购，限贷政策，还对二套房实行了高额的首付比例，这些限制性措施的存在，即使很多人想买房，但是却无法绕过这背后的政策来购买，所以导致了房子难以卖给被限制购买的人。
二，房价太高，买不起。年轻人是买房的主力群体，但是现在的房价实在太高，大多数人只能是望房兴叹，看着房子，却没有足够的本金来购买，甚至可能无法给出要求的首付来买房，即使买了房子，背上几十年的房贷成为房奴也是可怕的事情。
三，供需关系改变。过去由于炒房客的存在，为房地产市场的交易增加了活跃的程度，起到了一定的鲶鱼效应，但是随着炒房客被政策禁入，合格的购房者和合格的房子数量之间的供需关系不平衡，所以房子也很难销售出去。
目前的楼市是房子难以卖出去，但是各大房企的营销中心似乎依旧火热，可能里面有托来专门混杂在人群里面看房子。至于为什么房子难以卖出去，我觉得可以用一句话来形容，有钱的被限制不能买，没钱的因为没有资金不能买。
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有钱的早买几套了，没钱的还是买不起。只能“难售”
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作为律师，我的电话社会知晓率比较高，今年以来，最明显的感觉就是，卖房的电话，多过法律咨询的。
很多楼盘的推销电话是打了一次又一次，不厌其烦，电话号码都被众多人标注了“骚扰”或“广告”，仍然契而不舍，不依不饶。
而去年、前年就没有，几乎没有推销楼盘电话。
因为那时候他们不需要主动推销，在家里照应客户都忙不过来，哪有功夫大海捞针，电话上随便逮人就打。
挺同情这些每天契而不舍打电话的小哥哥小姐姐的，出力出钱不说，还要忍着冷言冷语冷眼，粗暴无礼挂断，内心得多么强大才起睡一觉爬起来接着再打，不容易啊。
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很少有人把房价当成股价一样，认为会有涨有跌。
过去我们出现了一个20年的房价牛市。但是，也经历过一些起伏。2007年、2014年前后，都出现过房主打砸售楼处的现象。这都是跟房价下跌有关的。
其实，房价要涨速度快的，让人想不到。几个月时间就可以实现翻倍。2017年3月到2017年底，青岛的部分小区价格就几乎实现了翻番。房价像吹气球一样，只是一个一个地方的吹起，整体的增长速度虽然快，但是还是被平均了。
随着2017~2018年的全国房地产调整趋严，全国普遍出现了楼市降温，但是一些业主却发现房子难卖了，这是为什么呢？
第一，“楼市降温，房子难卖”，跟房子交易时间有关系。
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楼市“降温”是指房价下跌？而房子“难售”是指成交量萎缩吗？在这样一个定义下，我们的讨论才不会跑偏。因为经济分析从来都是在一定的约束条件下进行的。下面我们来进行分析，为什么会出现这种情况：
1、价格下跌后是否有更多人购买，要看价格下跌的原因是什么！
一件商品的价格下跌有几个原因，大致有三个，第一是供过于求；第二个是成本下降或者生产效率提升；第三是外部力量强制降价；不同的原因引起的价格下降，那么消费者的反应也不同。
1.1、供过于求
当一件商品是供过于求的时候，那么价格是要下降的，这是一个很通俗的道理，卖东西的人更多了，买方有了更多选择，而卖方为了提前销售 完毕，占领市场，势必要降低价格来促进销售。而降价的底线就是商品的成本价格。
这种降价会引起销量的增加，这是因为降低了价格，更容易购买了，促进了需求。注意，在这里面需求是没有被限制的，只要有购买能力就可以购买的。
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降了吗？？？？我们这边县城还是八九千！！！还说涨价！！你是炒房的么？？？你放心，降不下来，但你家也有很多房子住了！！留着吧！！啊……????????????
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现在的房价已经相当于股市6100点高位，距离巅峰时刻只有一步之遥。有钱的家庭现在普遍有多套房，而普通刚需家庭能买的已经买了，剩下的已经绝大多数都买不起房了。这就是房子越来越难卖的根本原因，要么不差房，要么买不起。
经济增速在下降，国际环境也暗潮汹涌，老龄化社会也加速到来，在这种情况下，楼市如果还继续升温，结果一定很催人泪下。
对于有钱的家庭来说，没有必要去接盘二手房，毕竟自己手上有好几套。对于普通刚需来说，掏空六个钱包都凑不齐首付，算算房贷月供，工资大半还房贷都不够。对于普通投资者来说，过高的房价已经孕育极大风险，加上投资金额过大，出售困难，房产投资已经没有意义了。
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虽然进入2019年之后，楼市确实有所降温，但房子还没有到“难售”的地步。
我们先来看一下国家统计局统计的一季度商品房销售情况。
根据国家统计局统计的第一季度房产销售情况，1-3月份，全国商品房销售面积29829万平方米，同比下降0.9%，降幅比1-2月份收窄2.7个百分点。其中，住宅销售面积下降0.6%，办公楼销售面积下降11.1%，商业营业用房销售面积下降6.9%。商品房销售额27039亿元，增长5.6%，增速提高2.8个百分点。其中，住宅销售额增长7.5%，办公楼销售额下降13.0%，商业营业用房销售额下降2.6%。
分地区来看，东部地区的商品房销售面积同比下降6.8%，但是中部地区，西部地区及东北地区都是同比增长的。
我们再来看3月份全国70个主要城市房价涨幅情况。
下图是2019年3月份全国70个主要城市新建商品房销售价格指数变化情况，从统计结果来看，全国70个主要城市当中，新建商品房的价格同比全部上涨，而且有差不多60%以上的城市同比涨幅超过10%以上。